南城巨无霸的前途似乎充满了不确定性。8月4日，北京商报记者独家获悉，在北京爱琴海购物公园项目上，爱琴海集团与世界之花开发商决裂，前者将撤出该项目。爱琴海接手后付出了诸多努力，才让世界之花有了一丝生机，如今却成了出局者。一旦运营方更换，将导致世界之花的发展方向成为迷局。有分析指出，南城其实需要大体量的商业综合体，类似世界之花这样的项目需要引入目的性消费，才能重回市场。

与开发商决裂

联姻两年，仍躲不过分手结局。北京商报记者从爱琴海集团相关负责人处独家获悉，爱琴海集团确实有撤出世界之花项目计划，目前还在与甲方协商中。所谓甲方，正是世界之花的开发商北京金色凯盛投资管理有限公司(以下简称“金色凯盛”)。

上述负责人称，之所以会撤出，是因为爱琴海集团与金色凯盛存在法律纠纷。早些时间，有媒体称位于北京大兴区的北京爱琴海购物公园因与甲方合作出现问题，团队被迫解散，部分人员调去通州北投爱琴海购物公园项目，其余人员遣散。

据悉，2011年，金色凯盛与大兴区旧宫镇政府签订合作协议，获得旧宫镇一块约200亩集体经营性用地40年的经营使用权。至今，40年的经营使用权只剩下30年。

世界之花于2017年底正式开业，但由于运营不当，商户大面积撤出，导致世界之花项目停摆。2019年6月，爱琴海购物公园与世界之花完成签约，从此正式接管运营世界之花部分项目，租约为20年。

根据公开信息显示，金色凯盛需要每年以缴纳土地使用固定收益的形式向旧宫镇8675名村民支付分红。该项目不仅为旧宫镇村民带来平均每人每年约1.5万元的分红，且提供了约5000个就业岗位。

有知情人士透露，正是因为这种集体经营性用地的经营使用权，让开发商对该项目抱有很大的期望，更希望世界之花能在短期内发展起来，从而获利。

爱琴海签约的购物中心项目是世界之花假日广场的一部分，规划包含影院、冰场、国际名品、特色餐饮、儿童娱乐等业态。

接管者要耗时培育

爱琴海自2019年与世界之花签约至今，已有一年多的养商期。2020年2月，世界之花以北京爱琴海购物公园之名再次开业，爱琴海集团在该项目中陆陆续续引入了华北区首家奈尔宝、燃烧冰滑板俱乐部、BIGOFFS区域首店、万国击剑等品牌。同时，北京爱琴海在户外打造了内环四季跑道以及超过2000平方米的免费户外儿童乐园。

虽引入了不少首店、旗舰店，但北京商报记者近期走访看到，商场内部二、三、四层仍有大量门店围着围挡，一些新品牌的名称和雏形有所露出。若是此次爱琴海撤出世界之花，商户们将可能面临与世界之花或与新接管者进行新一轮的博弈。

有不愿具名的行业专家指出，世界之花目前面临的问题是周边人口密度不高，该项目需要靠体量和丰富的业态组合形成更强大的商圈效应，从而填补这个地区商业配套不足缺口。而要做到更广泛的商圈效益，必然会经历长时间的培育期。只有运营方和开发商用更长周期的发展眼光去看现在，才能使得该项目逐渐融入商圈生活。“这个过程是逃不掉的，不管是谁接手都需要经历这样一个培育过程。”该专家明确指出。

产权分散困扰多

世界之花要如何冲出，各方表现出了不同的态度。据了解，爱琴海签约的购物中心项目只是世界之花假日广场的一部分，前者的建筑面积为20万平方米，规划包含影院、冰场、国际名品、特色餐饮、儿童娱乐等业态。世界之花假日广场整体项目总占地面积133万平方米,建筑面积为63万平方米。

上文提及的专家指出，世界之花面临的根本问题是业主对区位和项目本身发展不具备判断力，所以需要一个专业团队对这个市场进行判断，然后将世界之花整个项目做成具有特色的组合，打造出项目的整体性。

“爱琴海当时只占了世界之花的其中一栋，整个项目做了切割运营，所以最终发展仍需综合起来，寻找统一的定位。”上述专家指出。北京商业经济学会副会长赖阳认为，此前爱琴海在世界之花的运营方向并没有错，引入一些大体量的旗舰店、首店等业态，能够辐射较远的消费者。

北京商报记者还从一些内部人士处获悉，世界之花目前可能在与一些港资企业及奥特莱斯集团进行洽谈，但都尚无定论。

奥特莱斯业态不适合世界之花。赖阳指出，北京、天津地区的奥特莱斯市场比较过剩，品牌资源有限。所以，假设该项目引入奥特莱斯运营方，未来的发展也不乐观。“因为现在奥特莱斯竞争极其激烈，一流的国际品牌引入的可能性几乎为零。而没有好品牌的奥特莱斯，自然不会得到消费者的青睐。”赖阳说。

不过，引入任何业态都逃不过分散产权的阻碍。“分散产权实际上是现在商业地产上极具破坏力的一种模式，分散产权项目容易出现烂尾、业绩欠佳、经营混乱、纠纷不断等状况，所以这类模式的地产项目容易造成后期的纠纷和经营困难。”赖阳坦言。

若是想要改变分散产权，也不是无路可走。赖阳指出，需要一家收购产权的公司或者有基金机构将分散产权进行整体收购，然后共同委托一家公司来运营，或许才能避免上述一些可能性的出现。

(记者 刘卓澜)

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