江南都市报讯 卢勇 全媒体记者范晶摄影报道：2004年，九江东宝发展有限公司（以下简称东宝公司）摘牌取得武宁县湖滨路旁125亩国有土地使用权。2005年，武宁县城乡规划建设办公室加盖公章，认可整个小区规划40栋房子的方案。整个项目分四期建设，前三期共30栋房屋很快建成。2009年，东宝公司准备开发剩余30余亩土地，再建10栋住宅，却遭遇“卡壳”。

(资料图)

彼时，武宁县建设、规划、国土部门表示整个地块的容积率搞错了。2009年至今，东宝公司往返于多个部门之间，问题依然无法妥善解决，位于城区中心位置的这30余亩土地也一直荒废。职能部门的“失误”要民企买单，这让东宝公司负责人陈远东十分不解。

规划可以建40栋房子的小区

被告知容积率搞错了

2004年，九江市民营企业东宝公司以2500万元的价格，通过摘牌的形式，依法取得了武宁县湖滨路B、C区125亩国有土地使用权，用于开发湖岸花城项目。

负责人陈远东记得，当时国土部门出让土地的合同中没有写容积率和经济指标，只注明了“按规划要求建设”。

2005年10月，武宁县政府《关于对武宁县东宝·湖滨城市花园居住小区详细规划的批复》，同意了县建设局报去的由上海同创设计有限公司编制的《武宁县东宝·湖滨城市花园居住小区详细规划》。

记者注意到，在规划了40栋房屋的平面效果图上，武宁县城乡规划建设办公室加盖了公章。

陈远东说，由于国土部门征迁等原因，土地是分批交付的，因此整个项目分四期建设，于2009年之前完成了前三期共30栋房屋的建设，通过了政府各职能部门的批准竣工和验收，交付业主使用。

2009年，该公司计划使用最后30余亩土地建设10栋住宅时，报建手续却被“卡”住了。当时，武宁县国土资源局突然告知东宝公司整个小区的容积率是1.52，并非之前报批文件中出现的1.77，余下的计容建筑面积相应的要从2万余平方米减少至1000多平方米。

此前多份政府职能部门的文件

显示小区容积率1.77

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。在土地面积固定的前提下，容积率越高，建筑面积越大。

陈远东称，2009年之前，公司收到的批复文件，关于小区容积率仅有1.77一个数值。为佐证这一说法，他出示了多份文件。

如之前提到的武宁县城乡规划建设办公室2005年盖章文件和武宁县政府批复文件，以及2005年12月武宁县发展计划委员会（后改为武宁县发改委）批复文件，容积率同样为1.77。

在武宁县城乡规划建设局2010年3月11日向武宁县国土资源局出具的《关于对**小区容积率认定的函》中，第一段描述即为“根据县人民政府批复……和县发改展计划委员会立项，该项目用地面积83333.3平方米，建筑面积147100平方米，容积率1.77。”

陈远东不理解，国土部门为何要将小区的容积率认定为1.52。

不过，2022年，武宁县自然资源局正式回复时称，2009年武宁县根据当时住房和城乡建设部、监察部发布《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》开展了房地产项目容积率清理，在对该小区容积率清查时，发现东宝公司报建提供的武计字[2005]101号文件与县档案馆存档的武计字[2005]101号文件中主要技术指标严重不符，且规划方案文本中的经济技术指标有手动改动痕迹。

陈远东称，武宁县发展计划委员会出现同日期同文号两种版本的批复，上级部门已经在查，尚无定论。但整个小区平面效果图显示规划建40栋建筑，前面三期均按容积率1.77建设且通过各职能部门批准竣工和验收，这些都是铁的事实。

规划部门多次出函

数次更改小区规划容积率数据

采访中，记者注意到，在2010年3月11日、8月4日和2014年9月27日，武宁县城乡规划局（职能现并入武宁县自然资源局）曾3次向武宁县国土资源局（现武宁县自然资源局）去函，对该小区规划容积率进行认定。

2010年3月11日的函中，认为该小区第4期拟报建建筑面积35756.72平方米，1期至4期总建筑面积148041平方米，减去规划批准面积147100平方米，即该小区超建筑面积为941平方米。

2010年8月4日的函中，认为该小区第4期拟报建建筑面积35756.72平方米，1期至4期总建筑面积150416平方米。

不过，2014年9月27日的函又称，2010年8月4日的28号函废止，该小区1期至4期计容总建筑面积为161226平方米。

陈远东称，武宁县城乡规划局和武宁县国土资源局现在合并为武宁县自然资源局，之前可能会因为部门不同而相互“打架”，现在机构合并了，应该要给出一个明确的说法。

武宁县自然资源局建议通过行政诉讼程序

解决容积率争端问题

2月1日，武宁县自然资源局城乡规划事务中心主任熊自国回复记者采访时称，该小区容积率此前认定为1.77，直至2009年全国容积率清查时，才发现容积率应为1.52，如项目想要开发则需缴纳土地出让金。经过测算，按照当前每亩土地预估200万元的价格计算，东宝公司需要缴纳6000万元。

采访中，记者了解到，武宁县委、县政府对此事非常重视，书记、县长多次听取汇报，并要求新官要理旧事，依法依规主动的解决好历史遗留问题，武宁县自然资源局也与开发单位的法律顾问进行了多次对接，但由于双方分歧很大，目前难以达成共识。

目前的处理意见是东宝公司尽快按容积率≤1.53报送设计方案并完善相关配套设施，根据相关法律法规规定，小区建设完成后土地使用权归全体业主所有。如有异议，也可以通过司法途径解决。

“建议在容积率允许的范围内进行规划修改或补缴经评估确认的土地出让金后再次规划。同时，建议通过行政诉讼程序，解决容积率争端问题。”武宁县自然资源局表示。

陈远东无奈表示，因为职能部门的失误，造成的损失让企业承担，实在难以接受。

针对此事，江西中矗律师事务所李子君律师分析称，根据《江西省优化营商环境条例》的相关规定，各级人民政府及有关部门应当加强政务诚信建设，保持政策的连续和稳定。各职能部门依法作出的规划、行政决定等不得擅自改变，为打造良好的营商环境，各职能部门应最大限度维护企业正常经营，“朝令夕改”切不可取。

李子君律师还表示，根据《行政诉讼法》要求，行政机关对作出的行政行为负有举证责任，武宁县相关部门应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。

关键词： 建筑面积 东宝公司 职能部门 国土资源局