西湖区建功社区内老楼“病危”

(资料图)

大江网/大江新闻客户端讯 全媒体记者沈冠楠报道：随着城市的发展，对危旧房的整改、更新，成为与居民幸福指数息息相关的一个命题。近年来，越来越多地方一改以往政府集中拆建的做法，房屋产权人成为危房改建的责任主体。2022年，南昌市出台《城镇C、D级危房排危整治工作指导意见》，明确当房屋出现危险时，房屋产权人要履行出资义务，在属地政府和行业主管部门的指导和协助下积极主动开展排危整治。

危房排危改建，既能改善居住环境，又“扮靓”城市，本该是一件惠民的好事。可在南昌市西湖区建功社区，这一工作却迟迟无法推进，甚至纠纷频发，民怨沸腾。背后有何缘故？连日来，记者多次走访建功社区及有关部门，进行了解。(文中人名均为化名)

背景：

南昌规定D类危房可“原址、原面积”改建

原面积不足36㎡可增补使用面积

根据危房鉴定标准，房屋危险性分为四个等级，其中C、D级属危房。

2021年，南昌西湖区政府出台《C、D级危旧房整治实施方案》，对无法纳入拆迁范围的D级危房零星点状改造，由房屋产权人自筹资金,按照“原址、原面积、原楼层、原高度、原性质”的原则(以下简称“五原”原则),拆除新建。此外，C级危房则同样由产权人及时履行修缮、加固义务。

2022年6月，市级政策出台。据《南昌市城镇C、D级危房排危整治工作指导意见》，城镇D级危房原址重建的，在不增加房屋产权面积的前提下，允许以改善群众居住条件、完善功能配套为目的，依法依规对房屋结构布局进行优化调整。

具体来说，原房屋产权面积不足36平方米，可在不增加产权面积的基础上，将房屋使用面积增加至36平方米；原房屋产权面积大于等于36平方米的，不得增加面积，但可对结构布局进行优化调整。

2019年曾鉴定出15栋D级危房

疑惑：

2019年鉴定为15栋D级危房

2022年却“缩水”成3栋

建功社区位于南昌市西湖区丁公路街道，为省建工集团家属生活区，年代久远。小区内老楼林立，多为砖木、砖混结构，最早可追溯到20世纪50年代。

随着多栋房屋迎来暮年，老百姓的住房安全问题也与日俱增。3月21日，记者来到建功社区看到，此处耸立着一排已有70多年的1-3层砖混、砖木楼房，尽管底层外墙被重新粉刷，楼内却早已千疮百孔，墙面大片脱落，钢筋裸露，电线老化。屋顶处则出现塌陷迹象。

“社区粉刷了外墙，可室内还是破破烂烂。”居民刘敏告诉记者，2019年曾有机构对这些老房进行鉴定，社区的说法是有15栋D级危房，需要拆除重建。

可是，直到2022年，居民们苦等的拆除仍未到来。“社区改变了说辞，只有附11、19、16三栋为D级危房，其他的是C级和B级。”刘敏说。据了解，截至目前，建功社区已将以上3栋D级危房的住户全部搬出。

一栋老楼屋内，电线老化、墙面脱落

现状：

在住的人心慌：墙体裂缝见太阳

“别人是透过窗户看天光，我们是透过裂缝看太阳。”

这不是一句玩笑，而是建功社区5栋居民李茹的切身经历。她告诉记者，由于年久失修，5栋顶层(三层)已出现墙体整面开裂的情况，裂缝最宽处能塞进一只手，地面的裂缝则能直接看到楼下房间。“裂成这样，原主人担心坍塌，就搬走了。”李茹说。

漏水是所有老房顶层住户绕不开的难题。在多栋老房的公共通道区域，天花板出现了大片“脱皮”现象，而在室内，居民不得不摆满接水盆，以应对下雨天出现的“水帘洞”。

记者了解到，在最新的鉴定中，5栋等一批三层砖混老房从原本鉴定的D级危房被变成C级危房，按规定需要房主自己维修排危。然而，正如李茹所言，由于房屋状况堪忧，不少居民选择搬走。目前留下坚守的，大多为退休老人或经济较困难的家庭，至于受影响最严重的顶层，更是没有人留下。

事实上，个别居民自费进行了局部修补，但顶多顾得了自家。公共区域和一些空房子，情况正持续恶化。

围挡拦住D级危房

离开的人心焦：何时能迁回原址？

小区中的16、19、附11栋房屋仍被鉴定为D级危房。

21日，记者在现场看到，这些房屋早已人去楼空，水管、电线被剪断，屋外被围挡隔开。

居民张钰说，2022年4月底长沙发生自建房倒塌事件，不久后，丁公路街办、建功社区居委会紧急要求以上三栋房的居民搬离，理由是房屋系D级危房，不能住人。

就这样，2022年5月起，张钰和邻居们陆续从三栋危房搬出。有其它住房的住户自谋住处，无房户着被安排在周转房居住，一年租金4000余元。

对于重建和回迁，丁公路街道办曾回复居民：D级危房按“五原”原则重建，重建房价根据建造实时行情，视情况收取成本费用，回迁时间在收取完重建费用后二年内建成。让人焦虑的是，将近一年了，老宅的原址重建工作却毫无动静。

“房子长期这样空置着，会加快腐朽破损以至坍塌。”张钰无奈地说。

回应:

鉴定结果前后不一系此前鉴定机构不专业

采访中，鉴定结果前后不一的情况引发诸多居民质疑。对此，丁公路街办相关工作人员胡辉进行了解释。

胡辉说，2019年确实鉴定出15栋D级危房，鉴定机构为南昌市民用建筑设计研究院，系当时南昌市唯一指定的鉴定危房机构。“这家单位目前已经注销。”胡辉称，该机构出具的鉴定报告仅有一张纸，并不具备专业性，不像市面上“一打一打厚的、什么数据都有的那种报告”。

考虑到以上问题，2022年1月，丁公路街办重新找了一家外地的机构鉴定危房，不久后出具了新的鉴定结果——3栋D级危房、5栋C级危房、7栋B级房屋。

改建须居民全额出资

“房主不愿出资”致使进度慢

在建功社区居委会主任胡柳看来，危旧房改建工作推进缓慢，主要在于居民不肯出资。

据介绍，根据现有政策，改建需产权人自筹资金，根据“五原”原则进行拆建。

这一流程大致如下——如以楼栋为单位，重建需所有的产权人都同意，承诺自愿自筹资金按照“五原”原则重建危房。同时，以楼栋为单位开设公共账户，委托1-2名业主代理。审批通过后，业主们还要自行寻找有资质的设计单位、施工单位，组织排危施工。

胡柳提到，改建费用一户每平方米不会超过3000元，政府没有补贴，但可以提取公积金或申请小额贷款。“总有几户不同意出资。”胡柳认为，居民想法不一，观念未转变，寄希望于政府“买单”。对此，其表示，社区也只能加强宣传。

深究：

只是钱的问题吗？

居民提出以下疑问

胡柳称，社区曾分别召集相关楼栋召开会，解答原址重建问题。显然，居民并不“买账”。19栋住户童津坦言称，不愿签《申请书》的居民并非少数，个中原因，诚然会有人不想出资或难以接受目前的定价，但也并非全然是钱的问题。

1、“面积补足36㎡”与“五原”原则相矛盾

童津表示，3栋危房共有48户，且大多户面积不足政策中所提到的36平方米，在不改变原面积、原高度及不挤占消防通道的情况下，如何补足面积？“我们曾多次向社区、街办提过这个问题，但都没有得到明确回复，只是让我们先推倒房屋。”他指出，所谓的“五原”原则和“补足面积”实际是自相矛盾。

“市里确有这个文件，但首先还是要重建，有场地可以增加一点，没场地哪有增加的地方？规划局那边也通不过。 ”丁公路街办胡辉称。

2、搬离前花了大代价装修

采访中，有居民提到，由于没有单独厨厕，不少人数十年前就自费在户外搭建了厨厕。2021年下半年小区启动老旧小区改造项目，政府出资给居民粉刷了外墙。

“改造之前，厨厕被作为违建拆掉了，有居民自费花了数千余元至上万元把厨厕挪到室内，实在空间不够的，则由社区在户外统一搭建了厨厕。可没过多久，社区就强行让我们搬离。”其表示，刚装修完的房子成为不能住的“危房”，政府旧改的钱也打了水漂，实在难以让人理解。

3、重建具体细则不明

有居民提出，新建房屋能否优化增加厨房厕所、能否适当增加架空公共空间、早已过时的砖混结构是否能改变、产权证是否会重新发放、土地使用年限是否会改变等等问题。其表示，以上问题，在街办、社区召集居民开会时，许多居民都曾提出，但街办、社区给不出明确答复和具体细则，希望上级部门下基层，听听民意。

另一方面，居民对资金代管方式也提出意见，认为临时委托代理人缺乏安全保障，而且，后续对接设计、施工单位不仅需要付出巨大精力平衡多方关系，而且对业主自治水平和专业素养也是巨大考验。

对此，大江网、大江新闻客户端记者将持续关注！

他山之石

北京:多主体筹资，可适当扩建

事实上，由产权人作为安全主任主体，对危旧房进行改建，在全国早有先例。

2020年7月1日，北京市住建委等四部门联合印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，提出可通过翻建、改建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。这一政策的出台，为危旧楼改建打开了突破口。

具体而言，改建在原则上不增加居民户数，但可适当增加厨房、卫浴等面积。此外，由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集改建资金。

深圳：建筑层高可适当调整

深圳市相关规定则提到，危房重建以改善人居环境和配套条件为目的，可以适当增加架空公共空间、公共停车位和按城市规划要求建设的公共通道等核增面积，上述增加的核增空间归相关全体业主共同使用。住宅类危房在不得突破原建筑占地面积、原分栋分户产权登记面积的前提下，建筑层高可以按照现行建筑设计标准适当调整。

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