作者：张达

继7月24日中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”后，住建部明确了政策支持方向。

日前，住建部部长倪虹在企业座谈会上强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

业内人士认为，本次住建部表态，政策力度超出市场预期，有助于降低购房者置业成本，提振市场信心，带动楼市成交的逐步企稳。预计后续各地在降首付和利率、换房税费减免、“认房不认贷”等方面有望陆续出台相关优化政策。

住建部要求落实三项购房政策

住建部此次会议提及了房地产三项政策，包括降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。在7月24日中央政治局会议定调后，住建部进一步明确了政策支持方向。

易居研究院研究总监严跃进认为，降低首付比例和贷款利率的含义在于，还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4%，预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。对于换房减免税费的政策，主要还是免个税的政策。而对于落实“认房不用认贷”的政策表述，则有更大新意。从各地实际操作看，尤其是一线城市在这个领域政策过紧，导致二套房认购成本过高。这也意味着在此类领域会有持续宽松的政策变化。

对于降首付比例和贷款利率，平安证券房地产首席分析师杨侃认为，目前大部分非限购城市首套房最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。本次住建部提出降低购买首套房首付比例，超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。同时会议强调进一步降低首套贷款利率，根据贝壳的统计，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%，房贷利率相对更高的一线城市或更加受益。

杨侃认为，7月24日，中央政治局会议强调我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。本次住建部表态是对政治局会议的响应和支持，政策力度超出市场预期，有助于降低购房者（尤其核心城市）置业成本，提振市场信心，带动楼市成交的逐步企稳。预计后续各地在降低首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等方面有望陆续出台相关优化政策。

专家呼吁全国取消“认房又认贷”

住建部提及的三项政策中，最值得关注的是“认房不用认贷”政策。

据了解，目前全国核心城市执行的是“认房又认贷”政策。什么是“认房又认贷”？主要针对的是买房时对二套房的认定标准，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再买房都会认定为二套。“认房又认贷”的执行标准，对于很多真实改善型购房者来说，卖一套房再买就算二套房，要执行二套房的首付比例和贷款利率，购房成本大大增加。例如目前北京的购房政策为“认房又认贷”，即名下有1套住房或全国内有贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住房即算第二套，其商业贷款最低首付比例为：普通住宅60%、非普通住宅80%。

严跃进认为，住建部的表述对于一线城市影响是最大的。以上海为例，当前还是“认房又认贷”政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。北京市场也类似，若按过去政策，其首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。从京沪两地的分析可见，“认房不用认贷”政策能够明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。

中原地产首席分析师张大伟认为，限购从来不是房地产调控最根本的，信贷才是楼市的“七寸”。不松信贷，市场不会出现任何扭转。“认房又认贷”的确打击了炒房客，但也误伤了改善需求。针对真实购房者特别是“卖一买一”的换房改善客户，执行首套房信贷政策，不涉及到任何炒房，应该抓紧倾斜宽松政策。现在全国三四线城市已经无政策可宽松，出台政策还有用的只有一二线城市，特别是一线城市，针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，“认房不认贷”应该成为全国所有城市执行的政策。

不过，张大伟同时指出，深圳无房有贷户首付比例是50%，北京、上海两个城市无房有贷户首付比例基本60%起，预计一线城市“认房不认贷”政策不会全面实施，很可能会率先在北京的房山、上海的临港等偏远区域试点。

张大伟认为，如今“房住不炒”基本实现，“认房又认贷”政策已完成历史使命，是时候取消了。对当下房地产市场来说，出台“认房不认贷”政策众望所归，各地应该抓紧。

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