作者：吴家明

“年终奖发了，本来计划提前还些房贷，结果发现要提前预约，而且还要提等好久。”一位在武汉的购房者显得有些无奈。

自去年以来，“提前还贷”就一直是市场讨论的焦点。春节假期过后，一些购房者开始计划提前还贷以减轻压力，但似乎都遇到一些阻碍。

(相关资料图)

提前还房贷门槛悄然提升

有购房者注意到，部分银行提前还房贷的门槛悄然提升，或是需要提前预约、或是还款额度受限，即便成功预约，部分购房者还款也还要排队好几个月。

以深圳市场为例，证券时报记者在去年年中时对多家银行进行调查，发现当时各家银行对提前还贷的要求不高，只要在手机银行上就能及时办理。国有大行是深圳房贷市场的主力。最近，记者再次前往深圳两家国有大型银行进行咨询，个贷经理告诉记者，提前还贷需要在手机银行上先操作，然后系统会提示需要到网点人工办理预约申请，预约申请后需要排队等待。

“目前情况是预约成功后，也要排到4、5月份了。”一家国有大行的个贷经理表示。也有银行个贷经理告诉记者，普通客户提前部分还款的次数不限，但每次至少还款10万元。

有银行工作人员告诉记者，市场普遍预计存款利率可能还会下降，加上目前理财产品的收益率也不高，即使房贷利率有所下调，但存量房贷利率仍远远高于存款和理财产品利率。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，“2022年到现在，尽管房贷利率有所下降，但对老百姓而言利率并不低。已经发放的房贷，利率大部分在5%左右，特别是2017年-2021年商品房市场在高位运行，那时的房贷利率普遍在5%以上。而现在存款和保本理财的利率，普遍低于3%。”

“对于银行来讲，房贷是最优质的资产之一。银行通过存款利率和理财产品来募集到较低成本的资金，然后来做房贷业务，是银行很重要的一个盈利渠道。如果大家提前还贷，那么这个业务逻辑就行不通了，银行肯定不愿意。”李宇嘉表示。

进行存量房贷利率下调试点

首套房贷利率动态调整机制建立近一个月以来，郑州、太原、天津、厦门等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，今年1月，全国各地已经出现了房贷利率下调的密集操作，预计后续基于房价走势情况，会有更多地方调整房贷利率水平。

不过，更多的购房者关心存量房贷的调整步伐，希望新旧房贷利率“悬殊”这一客观事实能够得到重视。李宇嘉表示，可以考虑进行存量房贷利率下调试点，降低存量购房人月供压力的同时，还能进一步释放内需和消费，改善房地产市场预期。对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。这时，要么还贷款，要么还款后卖房再买房，腾挪为低利率房贷。

关于应不应该提前还贷，市场上早已充斥了各种“计算法则”。在这些选择背后，本质上是对资金在不同时期使用方式的选择。不过，对于多数背上房贷的年轻人来说，在当下放弃资产增值的可能性，寻求一种资产上的“安全感”，更多的是出于一种理财焦虑，提前还贷似乎也等于变相理财。记者对8位在这几个月内提前还贷的居民进行采访，得到的回复几乎都是：节省利息的确是选择提前还贷的最直接需求。

据不完全统计，今年1月已有近50个省市(县)出台各项楼市政策近53条，各地持续落实“因城施策”，降成本措施传导加快，而且楼市政策更多转向需求端纾困。在市场人士看来，这些政策目的也是激励购房，缓解房价下跌的预期。中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，短期来看供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，随着更多城市跟进放松限购限贷政策，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在部分城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。

关键词： 房贷利率 理财产品